Não vale a pena comprar um imóvel para alugar!

By | August 21, 2012

Existe uma sabedoria popular que diz que comprar um imóvel para ganhar com a renda do aluguel é um ótimo investimento, além de ser seguro.

Há várias razões para as pessoas terem esse pensamento e a história do Brasil explica muita coisa. Alguns devem se lembrar do nosso “querido” ex-presidente Collor, que confiscou o dinheiro da poupança dos brasileiros na década de 90 e provocou um verdadeiro pesadelo e crise de confiança no Brasil.

Depois desse trauma, muitos viram no imóvel uma forma segura de preservar o patrimônio, pois é um bem físico (você consegue tocar, ver etc) e nenhum político maluco poderia roubá-lo.

Por isso, até hoje os nossos pais e avós teimam em dizer que a melhor forma de garantir a vida é ter imóveis e ganhar com aluguéis.

Eu, por outro lado, vou mostrar o por quê não vale a pena comprar um imóvel para alugar:

Baixa liquidez

O termo liquidez significa, neste caso, a facilidade ou rapidez com que um bem se transforma em dinheiro.

Como a maioria deve saber, um imóvel não é vendido de uma hora para outra. Sendo extremamente otimista, seria possível vendê-lo em algumas semanas, mas o mais provável é que leve meses até surgir um comprador.

Caso você tenha uma urgência e precise de dinheiro (por exemplo, para ajudar nas despesas de um parente que adoeceu ou mesmo entrar como sócio em um negócio promissor), não poderá contar com o valor do imóvel, pois o seu capital está “preso”.

Concentração do investimento

Você já deve ter escutado a expressão “Não ponha todos os ovos na mesma cesta”.

Quando você usa o dinheiro (que levou anos para juntar) na compra de um imóvel, está fazendo justamente isso. Todas as suas economias ficam concentradas e sujeitas à um único bem.

Caso aconteça algum infortúnio com esse bem (por exemplo, uma obra da prefeitura criou rachaduras ou a região ficou muito poluída etc), uma grande parte do seu patrimônio estará sob risco.

Custos que a maioria não leva em consideração

Muitas pessoas olham apenas o valor do aluguel e se esquecem que há diversos custos que devem ser considerados para calcular a rentabilidade real do investimento:

– Imposto de renda sobre os ganhos com aluguel;

– Despesas com corretagem e administração imobiliária;

– Custos de manutenção que o dono deve arcar nos períodos em que o imóvel estiver vago;

– Gastos com reparos;

– Inadimplência de maus pagadores, etc.

Rendimento abaixo de outras opções de investimento

De uma maneira geral, o valor do aluguel gira em torno de 0,5% do preço do imóvel, ou seja, um apartamento de R$300.000 teria um aluguel de R$1.500.

Há muitas opções de investimento bastante conservadores que iriam lhe proporcionar um rendimento maior do que 0,5% ao mês. Por exemplo, investindo em um CDB de um bom banco, é muito provável que você consiga, atualmente, um retorno maior que 0,6% ao mês.

Se considerarmos o rendimento líquido, o CDB é ainda mais vantajoso, pois você pagaria apenas o imposto de renda enquanto que o aluguel possui todos os custos que mencionei anteriormente.

É importante esclarecer que o CDB é apenas um exemplo. Com o dinheiro de um imóvel, você teria acesso a opções de investimento mais rentáveis do que um CDB.

Mas o imóvel se valoriza…

Não podemos desconsiderar a valorização do imóvel nos cálculos e esse é um dos principais argumentos que as pessoas usam para justificar a compra de um imóvel.

Nos últimos anos, os preços subiram muito e aqueles que conseguiram vender o imóvel realmente embolsaram um bom lucro (na maior parte construtoras e não pessoas físicas).

Porém, há diversos especialistas que acreditam que é pouco provável que os preços continuem subindo nesse ritmo. Há aqueles que dizem que até podem cair. Clique aqui para ver a opinião do economista Ricardo Amorim sobre o assunto. Opinião pessoal: Comprar um imóvel hoje é igual a comprar uma ação na alta.

Além disso, é importante lembrar que o ganho ‘real’ com a valorização do imóvel acontece somente na venda, ou seja, se não houver compradores dispostos a pagar o preço que você quer, não há nenhum ganho concreto (apesar do ganho contábil).

Mesmo assim, quero investir em imóveis!

Uma ótima alternativa seria investir em bons fundos imobiliários. Neste caso, há inúmeras vantagens para a pessoa física:

1. Isenção do imposto de renda (desde que não tenha mais de 10% do patrimônio do fundo);

2. Diversificação dos investimentos, já que um fundo pode investir em vários imóveis;

3. Suporte de especialistas que conhecem e acompanham de perto o mercado;

4. Suporte de um órgão regulador responsável pela fiscalização, etc.

Para aqueles que não tem tanta familiaridade com fundos imobiliários, recomendo que pesquisem sobre o assunto e conversem com especialistas. Eu posso ajudar também!

Conclusão

Como você pode ter percebido, comprar um imóvel para alugar tem inúmeras desvantagens se comparado à outras opções de investimento e diversos consultores financeiros compartilham da minha opinião.

Porém, o lado psicológico tem forte influência na decisão e mesmo provando (com fatos!) que não é a melhor escolha, as pessoas continuam com a mentalidade de que ter imóveis para alugar é o melhor e mais seguro.

É difícil falar com a razão quando a emoção prevalece, mas confesso que nem sempre as decisões puramente racionais são as melhores para todo mundo. No meu caso, jamais compraria um imóvel para alugar. E você?

 

Foto: FreeDigitalPhotos.net

 

2 thoughts on “Não vale a pena comprar um imóvel para alugar!

  1. zeca

    Muito bom esse texto. Realmente comprar em imóveis hoje em dia é como comprar em ações na alta. O mercado imobiliário se tornou muito especulativo nesses últimos anos, tornando o preço desses imóveis muito preciados para uma realidade econômica inexistente no Brasil, pelo menos para os assalariados.

    Reply
    1. Byong Kang

      Zeca,

      Obrigado pelo comentário! Na minha visão, o valor dos imóveis está incompatível com a renda do brasileiro. Já fiz algumas simulações com colegas bancários e nada leva a crer que os preços continuem aumentando no ritmo desses últimos anos. Veremos o que acontece!

      Abraço!

      Reply

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